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解讀上海自貿區綜合用地規劃和土地管理的試點意見

时间:2014/8/21 10:45:10 点击:

  核心提示:近日,上海市規劃和國土資源管理局、中國(上海)自由貿易試驗區管委會聯合發布《關于中國(上海)自由貿易試驗區綜合用地規劃和土地管理的試點意見》,明確提出綜合用地的概念,鼓勵公共服務設施用地、工業用地、倉...

近日,上海市規劃和國土資源管理局、中國(上海)自由貿易試驗區管委會聯合發布《關于中國(上海)自由貿易試驗區綜合用地規劃和土地管理的試點意見》,明確提出綜合用地的概念,鼓勵公共服務設施用地、工業用地、倉儲物流用地根據業態需求,進行土地混合開發和建築複合利用,進一步提高土地利用質量和效益。

●一個明確

中國(上海)自貿區綜合用地政策可概括爲“1222”,即“一個明確”,明確綜合用地定義,即土地用途分類中單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質(商品住宅用地除外),且每類性質地上建築面積占地上總建築面積比例超過10%的用地,包括土地混合利用和建築複合使用方式。

【意義】對上海自貿區內項目落地具有重要意義

官方人士強調,綜合用地概念的提出,對于上海自貿區內項目落地具有重要意義,是上海自貿區在規劃、土地政策方面重要的制度創新舉措。

一名參與規劃的官員解釋,有一些企業處在成長過程中,需要有倉庫,也要簡單的制造加工;需要把總部放在這裏,也要有展示的空間,以及現場的銷售需求,“針對這樣的情況,我們提出綜合用地的概念。”

這名官員說,綜合用地在規劃上不是新的概念,規劃上有混合用地的概念,但運用得並不多,概念也不明確。這次上海自貿區的《試點意見》,等于又往前走了一步,從規劃和土地兩方面,對綜合用地進行保障,對綜合用地的使用範圍、定義、原則、規劃編制要求進行了系統的規定。

上海自貿區現有面積28.78平方公裏,其中80%爲工業用地。隨著上海自貿區産業定位的改爲,區內土地的二次開發被提上議事日程。外高橋集團副總經理劉宏此前曾表態,經過相應的調整和改造後,自貿區服務業用地的面積會增加,增加10%或者20%都有可能。

但綜合用地的具體占比尚未確定,一名參與規劃的官員告訴自貿區郵報,針對具體的街道或小地塊,綜合用地還會有一定的比例規劃,但暫未明確。

一名在自貿區有地的企業高管就提出,是否有必要將土地轉型爲綜合用地,還要看具體的項目情況,畢竟補繳土地價款會令企業成本上升,不能一概而論。

除了官方取向,前述資深業內人士介紹,上海自貿區內企業有把工業用地轉變用途的需求,當然有些企業是想自用升級的,也有企業是想把工業地産轉成商業辦公用地賣錢的。上海自貿區管委會當然不會支持後者。

這也是《試點意見》對于存量用地轉性作出諸多限制的原因。

【供地】差別化供地,允許協議供地

在綜合用地的供應上,《試點意見》明確,要按照主導用途對應的用地性質,實行差別化的供地方式。除了公開招拍挂,有些類型的土地可采取帶産業項目挂牌出讓、協議方式供地。

比如,主導用途爲商業、辦公等經營性用地的,應釆取公開招標、拍賣、挂牌方式供地;

主導用途爲研發總部産業項目類用地、産業項目類工業用地、倉儲物流産業項目類用地,可以采取帶産業項目挂牌出讓方式供地;

主導用途符合劃撥目錄的,附屬用途不符合劃撥目錄的,可以以協議方式供地,涉及公益性用地部分的按照劃拔用地管理。

上海財經大學公共政策與治理研究院教授王克強告訴自貿區郵報,帶産業項目挂牌出讓含有“定向出讓”的意思,“過去招拍挂有一些教訓:雖說市場經濟條件下,土地公開出讓是價高者得,但有時候招來的企業不見得是最‘適合’的。帶産業項目挂牌出讓,就好比招女婿,要綜合評估。”

當然,絕大部分的情況,還是要公開招拍挂,如土地主導用途是商業、辦公等經營性用地的,研發總部通用類用地,標准廠房類工業用地,通用類倉儲物流用地等。

《試點意見》還鼓勵“租讓結合,先租後讓”,中標人或競得人先行租賃土地進行建設,通過規劃土地綜合驗收或達産驗收,符合租賃合同約定使用條件的,再按照協議方式辦理出讓手續。王克強認爲,此舉可以限制短期內炒地皮牟利。

【定價】自貿區土地招拍挂領導小組拍賣出讓底價

綜合用地的出讓底價,由上海自貿區土地招拍挂辦公室委托具有資質的評估機構進行市場評估,根據評估結果,結合産業政策、土地市場情況等因素,由上海自貿區土地招拍挂領導小組集體決策,綜合確定出讓底價。

據自貿區郵報了解,上海自貿區土地招拍挂領導小組組長爲管委會常務副主任戴海波。

當然,基本的門檻還是有的,譬如:采取協議出讓方式供地的,出讓底價不得低于綜合用地各用途對應基准地價乘以其比例之和的70%;研發總部通用類用途部分的出讓底價不得低于相同地段辦公用途基准地價的70%等。(詳見文末附的《試點意見》全文)

而存量用地經批准同意轉型爲綜合用地的,土地權利人要按照市場評估價補繳土地價款。

自貿區郵報了解到的信息是,補繳土地價款的標准目前尚未敲定。

兩個管控

“兩個管控”。一是实施规划弹性管控,要在综合考虑空间布局、产业融合、建筑兼容和交通环境要求等情况下,从规划功能分区、用途兼容、公共配套、整体品质等方面,明确综合用地供应前规划控制要求。二是土地供应刚性管控,满足安全生产、环境保护、相邻用地关系等要求,结合产业用地需求的前提下,结合用途兼容和业态混合特点,在供地方式、出让年限、出让底价等方面,采取差别化管理方式。

業內人士認爲,《意見》下發使得自貿區土地用途的調整有了更多彈性,特別是在功能複合性上,更能貼近現代産業發展對物業的功能需求;其次,對于區內擁有工業土地或相關項目的企業而言,意味著這些企業在一定時間內迎來增值。

●兩個銜接

“兩個銜接”,注重與全生命周期管理和存量用地盤活管理的銜接,明確存量工業用地轉爲綜合用地和新增綜合用地的,應嚴格按照全市盤活存量工業用地辦法和工業用地出讓管理規定執行。

上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認爲,盤活土地存量是因自貿區土地資源稀缺,以及部分優質地段需要再開發而形成的切實需求。此次自貿區土地綜合利用的改革,解決了浦東過去工業用地出讓過于粗放,沒有隨産業結構變化進行調整的問題。

●兩個加強

“兩個加強”。爲確保綜合用地用于實體産業投資,減少房地産炒作,加強新增綜合用地分割轉讓限制,一方面按主導用途實行差別化轉讓限制政策,另一方面限制綜合用地附屬用途物業分割轉讓,對存量轉爲綜合用地的明確物業持有要求。加強後續監管,包括加強建設規劃、登記管理和用途管制。建設工程設計方案應嚴格按照出讓合同中約定的主導用途和附屬用途進行設計和審批;對應轉讓管理的相關要求,切實加強登記管理;強化綜合用地用途管制,不得擅自改變用途構成及比例。

陳晟對記者表示,《試點意見》通過一系列舉措,形成了一個與産業發展高度結合的土地政策體系,杜絕了以轉讓土地牟利的行爲,對于自貿區的戰略新興産業,資源節約和環境保護方面的企業,都將有加分的表現。

作者:不詳 來源:網絡
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